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洛阳地久物业有限公司
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地址：洛阳市南昌路滨河新村物业楼
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招商部：18638886782（王先生）
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电话：0379-64186066
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联系人：梁主任
邮编：471003
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投诉：15537939492
一、河南地森房屋维修服务有限公司服务范围
1、低压配电系统安装、维修调试；
2、弱电系统安装、维修调试；
3、监控系统安装、维修调试；
4、供暖设备维修调试；
5、室内水电安装；
6、屋面渗漏水维修施工；
7、排水管道的安装、维修；
8、化粪池清理疏通；
9、土建工程、房屋、道路的维修等工程。
二、选择河南地森房屋维修服务有限公司的六大理由
1、公司正规、实力雄厚。
2、技术一流、品牌用料。
3、管理规范、诚信度高。
4、质优价廉、注重口碑。
5、验收标准、客户至上。
6、技术专业、售后保障。
三、河南地森房屋维修服务有限公司设施设备维修养护
【一】管理目标
◇ 智能化系统运行正常率达到：98％
◇ 设备设备完好率：98%
◇ 雨水井、污水井完好率：98%
◇ 设备维修及时率：98%
◇ 用户满意率：98%
◇ 休息设施、园林雕塑完好率：98%
◇ 消防设施完好率：100%
◇ 照明灯设施完好率：98%
◇ 道路完好率及使用率：100%
◇ 排水管、明暗沟完好率：98%
【二】建筑的日常养护维修与计划
房屋日常养护维修是指为房屋原有完好登记和正常使用，进行日常养护和及时修复小损小坏等房屋维护管理工作。
(一)、基础结构养护及巡检
1、对混凝土结构的预埋、给排水设施等的使用情况应制定计划，定期（每年不少于两次）进行检查。发现腐蚀、渗漏、开裂和建筑垃圾、污杂物沉积要及处理。制止不按设计及有关部门批准，任意在结构上开凿。
2、钢筋混凝土保护层损坏要及修补，以防止钢筋锈蚀。
3、房屋的使用应符合设计要求，改变用途时不允许随意超载，甚至于对结构进行改造。
（二）装饰工程养护：
1、楼层地面的养护：保持楼层地面清洁、干净卫生。保持上、下水道不漏不堵，避免因漏水造成室积水，渗入楼板。对于木地板、大理石等楼层地面还需定期专业养护。对于使用中发生小的损坏，要及时修补。制止不加任何保护措施在楼面上拖拉重物。
2、门窗的养护：对使用者进行保护门窗的宣传工作，发现开关不灵、缝隙过大，五金配件丢失或损坏等问题。要及时修理。做好防雨、防晒等工作，定期进行油漆补修工作，补漆尽量和原漆保持一致，否则应进行全部重新油漆。
3、饰面墙的养护：定期（每年不少于2 次）巡检，可采用观察或用小锤轻划检查。发现问题及时处理，不允许用强酸对任何饰面墙进行擦洗。对楼体外墙面，安装饰物如用铁件，必须刷漆，防止水锈污染墙面。
4、顶棚的养护：定期巡检，发现翘边，裂挂、破损、阴湿应及时修补或更换。
（三）幕墙工程养护管理：
1、发现螺栓松动，破损应及时修复或更换，发现玻璃松动、破损应及时修复或更换，发现密封胶和密封条脱落或损坏，应及时修补或更换。
2、定期检查幕墙排水系统，保持通畅。
3、当遇特大风沙、地震、火情等灾害时，事后应对玻璃幕墙进行全面检查，视损坏程度进行维修加固。
【三】设备设施的运行维护与计划
（一）给排水设备运行维护
给排水设备运行维护是指为保证房屋给排水设备、设施的正常运行使用所进行的日常养护维修。
日常维护要点：
1、管道漏水修理
2、管道堵塞排堵
3、水龙头与阀门的维修
4、卫生洁具的维修
5、水泵保养及维修
6、压力表的校验
7、潜水泵的检查保养
8、热交换器的运行与维修
9、生活水箱的清洗消毒
（二）供电设备管理维护
供电设备管理维护是指为保证房屋供电系统正常运行，对供电设备的日常管理和保养维修。
日常维护要点：
1、电气电路故障：断路、接触不良、漏电等故障判断和维修
2、绝缘电阻测量及损伤线更换
3、配电箱的检查
4、照明灯具的检查
（三）电梯运行维护
电梯维修是指为保证电梯设备正常使用所进行的日常运行管理、维修保养和中修。
（四）保安消防监控系统的管理和维护
常见维护要点：
1、结合实际正确使用设备；
2、保存运行资料以及累积建立历史及动向趋势记录；
3、选择可靠的分包方，按周期维保、增补、扩充、升级等内容的工作。
（五）消防设施设备的管理和维修
常见维护要点：
1、自动喷洒系统
2、管道阀门
3、电接点压力表
设施设备维修养护计划
各种设备每天运行时间超过 12 小时的保养周期为一年，不足 12 小时的保养周期为二年。
【四】岗位职责
(1) 工程部部长岗位职责
1、贯彻落实国家有关法律、法规、操作规程和公司的各项规章制度；
2、负责制定部门工作方案，并组织实施；
3、制定部门工作计划、维保计划、培训计划，并组织实施；
4、编制共用部位、共用设施设备年度大、中修计划，并组织实施；
5、做好共用部位和设施设备的日常维护工作，发现问题及时组织处理；
6、负责组织对突发事件的及时处理，并做好相关记录；
7、审查住户装修方案，组织装修巡视，处理违章装修；
8、主持召开部门例会，合理安排员工工作并跟踪检查、考核；
9、负责水、电、气、暖等能源的日常管理，做好节能降耗工作，组织抄表催费；
10、编制日常维修材料需求计划，做好工具、设备、维修材料等的日常管理；
11、组织部门员工参与项目接管验收工作；
12、按规定进行调查、处理与本部门相关的投诉；
13、建立共用设施设备台账、做好各类技术资料等的管理工作；
14、对专项维修养护项目进行监督检查；
15、组织落实住户的各类报修服务工作；
16、完成领导交办的其他工作。
(2)电工岗位职责及任职要求
1、学习掌握有关操作规程，遵守公司规章制度；
2、熟悉本公司所有电器设备的性能、线路走向，开关控制范围，做好公共区域电气及设备的巡视检查工作；
3、管理好项目共用电气设施设备，发现问题及时报告、处理，保证项目内用电设备处于最佳状态；
4、做好安防、消防、通信设施设备的检修维护，并做好检修、维护记录；
5、对专项设施的维修、保养情况进行跟踪检查，并做好保养记录；
6、做好住户室内维修工作，坚持修旧利废，控制能源降低消耗，降低成本，提高效益，为客户提供优良服务；
7、做好住户装修巡视及装修验收工作；
8、做好抄表催费工作；
9、完成领导交办的其他工作。
(3)水暖工岗位职责
1、学习掌握有关操作规程，遵守公司规章制度；
2、熟悉辖区给排水系统，并判断水暖方面的故障；熟练掌握和操作设备的启闭及紧急情况处理；
3、巡视项目水暖设施设备及排水管网，发现问题及时报告、处理；
4、定期检查维护供水、排水、采暖设施设备，做好检修维护记录；
5、做好消防设施设备的检修维护，确保消防供水设施处于完好状态；
6、做好住户室内维修工作；
7、做好住户装修巡视及装修验收工作；
8、做好抄表催费工作；
9、完成领导交办的其他工作。
(4)泵房运行工岗位职责
1、学习掌握有关操作规程，遵守公司规章制度；
2、按照水、汽、暖供应方案和应急预案，做好节能降耗工作；
3、严格执行设备运行操作规范和安全管理制度，按要求做好设备的运行工作。
4、认真观察设备运行情况，发现异常情况及时报告、处理；
5．熟悉掌握泵房设备的性能、参数和状况，准确抄录各种数据，做好设备运行记录及值班记录；
6、定期对水泵进行手动、自动操作检查，保证自动切换；
7、保持泵房设施设备和场地的卫生清洁，保持标识牌完好无损；
8、按规定对设施设备进行维护保养，协助进行设备检修工作；
9、完成领导交办的其他工作。
(5)高压运行工岗位职责
1、学习掌握有关操作规程，遵守公司规章制度；
2、执行用电管理规定、应急预案，按规定进行停、送电、倒闸操作；
3、巡视供配电设施设备，发现问题及时报告、处理；
4、密切监视仪器仪表工作情况，准确抄录各项数据，做好运行记录；
5、定期维护检修高低压变电设施设备，做好维护记录；
6、保持高压值班室和设备的卫生清洁，做好防范鼠类小动物工作；
7、完成领导交办的其他工作。
【五】服务规范
一）仪容仪表规范
（一）着装
1、上岗时，维修人员应统一穿着公司配发的制服。
2、制服要求尽量保持干净、整洁。
3、制服纽扣必须全部扣齐，不挽袖、不卷裤腿，不得穿拖鞋。。
4、工号牌统一佩戴于左胸口袋边缘，工作牌要求完好无损。
5、上岗的维修人员，着装应一致：如全部人员穿着夏装/冬装。
（二）仪容
1、头发发丝要求前额不得齐眉，鬓角不得盖耳或超出耳根，后不得齐领。发式总体整洁、自然。
2、面部要求整洁、自然，不得留长胡须。手部要求不得留长指甲，不得佩戴外观鲜艳、夸张的饰品。
另外凡佩戴有项链、挂件等的饰物一律要求放入制服内，不得暴露在外。
二）语言规范
1、在工作中，应使用文明语言，如“您好”，“谢谢”，“再见”，“对不起”等，不得使用粗言秽语。
2、见到公司的领导和项目住户主动打招呼问好，如：早上好，您好。如知道姓名和职位时，需称呼职位，如：早上好，陈总；您好，张总。
3、在制止（劝阻）违规行为时服务用语示例：
“对不起，项目物业管理制度中有规定，不能********，请您*******”
4、与客户交谈时，双眼平视对方，语调适中，语气中肯，做到不卑不亢。
5、不与住户争执，不得以任何借口顶撞、讽刺住户。
6、上下楼梯或通过狭窄过道与住户相遇时，应马上侧身，做出让道的表示，请住户先过，切不可与住户争道。
7、尊重项目客户、住户，尊重上级，团结同事。不得在私下流传任何有损于他人的谣言及做其它有损他人隐私、尊严的行为。
8、凡有住户、参观人员、公司领导等询问有关事宜时，应尽力做出明白无误的回答。若遇到无法回答或不知道的问题，不得以任何原因回避或以“不知道/不清楚/你去问其他人/我工作太多，帮不了你”等语气回答。应用“我是ⅹⅹ专业的，你提出的问题我可以找相关专业人员回答，你看需要吗？”
三）行为规范
1、在工作区域和时间内，不得出现下列行为：串岗、闲聊、脱岗、闲逛、吃零食、唱歌、吹口哨、大声喧哗、打架斗殴、漫骂、下棋或玩牌（麻将）、赌博、看书报（电视）、听收录机、随地吐痰、乱扔杂物、做有损公司形象的或易使他人误会的行为。
2、在工作区域和时间内必须精神饱满、脚步轻快，不得饮用酒精类饮品，或在酒精影响下工作。
3、在操作使用工具、设备时应该了解其功能、用途，不得盲目使用、故意破坏，工具、设备应定期保养，以保证其使用寿命。
4、保管好自己使用的工具，不得丢失、人为损坏。
5、如需外借部门公共工具，须经领导同意，并做好登记。
6、每天下班后必须整理清洁好自己的工具、机器、工作间，方可下班。
7、对当领导分配的工作应努力及时完成，如因客观原因无法按时完成，应立即主动向上级领导解释原因，征得同意，并听从上级领导的进一步指示。
8、不得擅自查阅机密文件或不当使用公司的公有财产，不得向无关人员私自泄露有关公司的商业秘密。
9、不得以任何形式损坏、偷盗公司及客户的公用工具、器材、设备及其它财产。
10、未经上级允许，不得擅自迟到、缺席公司或项目组织的培训、会议和其它团队活动。
11、未经上级允许，不得私自收取项目客户或住户的任何礼品、钱物，不得私自参加由项目客户或住户组织的联谊活动或其它赞助活动。
12、不得在工作区域内持有任何危险品及国家法律要求的管制刀具等。
13、有配合其他部门工作的义务，对发现公共设施设备故障有及时上报的义务，对安全等突发事件有及时处理和报告义务。
